La nuda propiedad permite adquirir un bien a un precio inferior al de mercado a cambio de ceder el uso de la vivienda a sus actuales moradores hasta su fallecimiento, ofrece una inversión atractiva y segura para el futuro.
Pero, ¿cómo se materializa la compra? Esta guía desgrana el proceso, para aquellos que ven en la nuda propiedad una oportunidad de inversión.
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¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad se separa del usufructo, dividiendo así el pleno dominio de un bien en dos derechos distintos: el derecho a usar y disfrutar del bien (usufructo) y el derecho a ser propietario del mismo sin usufructuarlo (nuda propiedad).
En España, esta separación se encuentra bien definida en el Código Civil, que establece las bases bajo las cuales se pueden llevar a cabo dichas transacciones.
Al comprar una nuda propiedad, el comprador adquiere el bien inmueble pero no el derecho de uso y disfrute del mismo hasta que el usufructo, generalmente vitalicio y a favor del vendedor, se extinga.
Esta distinción es fundamental, ya que afecta directamente al valor de la transacción, siendo la nuda propiedad considerablemente más económica en comparación con la adquisición del pleno dominio del inmueble.
La venta de nuda propiedad a menudo implica a personas mayores de 65 años, quienes eligen esta opción para obtener liquidez sin perder el derecho a vivir en su hogar.
La ley estipula que, para tales transacciones, es imprescindible la formalización ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, garantizando así la seguridad jurídica tanto del vendedor como del comprador.
¿Cuándo finaliza el usufructo?
El derecho de usufructo generalmente finaliza con la muerte del usufructuario, aunque también puede hacerlo por otras causas establecidas legalmente, como el vencimiento del término por el que se concedió.
En ese momento, el nudo propietario obtiene el pleno dominio de la propiedad, adquiriendo el derecho a usarla, disfrutarla, y disponer de ella libremente.
Ventajas de adquirir una vivienda en nuda propiedad
La compra de nuda propiedad ofrece varias ventajas, como la posibilidad de adquirir un inmueble a un precio reducido y la inversión a largo plazo en bienes raíces.
Sin embargo, también conlleva consideraciones importantes, como la falta de derechos de uso inmediato y la necesidad de esperar, a menudo varios años, para disfrutar plenamente de la propiedad.
Además, los nudo propietarios deben considerar las obligaciones fiscales y de mantenimiento asociadas a la propiedad del inmueble.
¿Cómo comprar una vivienda en nuda propiedad?
La compra de una nuda propiedad no está exenta de sus complejidades, especialmente cuando se considera el proceso para formalizarla y los posibles escenarios post-compra. Aquí es donde entra en juego la apelación o, mejor dicho, el recurso contra posibles incidencias que puedan surgir.
- Formalización ante notario: todo comienza con la firma de la escritura pública ante notario, acto que brinda legalidad al traspaso de la nuda propiedad. Es en este momento donde se deben establecer claramente las condiciones del acuerdo, incluyendo el precio, las responsabilidades de cada parte respecto a los gastos y los impuestos, así como la definición precisa del usufructo.
- Inscripción en el registro de la propiedad: la inscripción en el registro no solo es una recomendación; es una necesidad para que el cambio de propiedad tenga efecto frente a terceros. Este paso es fundamental para evitar futuros litigios o reclamaciones.
- Posibles vías de recurso: aunque el proceso parezca directo, existen situaciones en las cuales puede ser necesario recurrir o apelar. Por ejemplo, discrepancias en el cumplimiento de lo pactado respecto al usufructo, como el no mantenimiento adecuado del inmueble por parte del usufructuario, pueden llevar al nudo propietario a buscar vías legales para la resolución de conflictos. La ley ofrece mecanismos para la mediación y, si es necesario, la litigación en estos casos, siempre buscando proteger los derechos adquiridos por ambas partes.
Implicaciones fiscales
La compra de nuda propiedad tiene implicaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor.
El comprador deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al momento de la compra, y posiblemente, el impuesto de sucesiones y donaciones una vez se extinga el usufructo.
El vendedor, por su parte, podría enfrentarse a implicaciones en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida de la venta.
¿Cómo encontrar un abogado para comprar una nuda propiedad?
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