Nuda propiedad: Declaración de la Renta e Impuesto sobre el patrimonio

A día de hoy existen muchas dudas sobre la fiscalidad de la nuda propiedad, tanto en lo referente al impuesto a la renta como en el impuesto sobre patrimonio.

En la siguiente guía aclaramos tus dudas al respecto, contándote todo lo que necesitas saber y con información actualizada a 2024.

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Nuda propiedad e IRPF

En primer lugar, en relación a la nuda propiedad y a la Renta, debes tener bien claro que el propietario de la nuda propiedad no está obligado a declarar dicha propiedad en su declaración de la renta, ya que no genera ganancias o rendimientos. 

Como sabes, en este procedimiento hay dos partes, usufructuario y nudo propietario. Por tanto, el usufructuario, quien tiene el derecho de uso y disfrute, será quien deba declarar cualquier renta recibida en su declaración de la renta. 

La cosa cambia si el derecho de usufructo finaliza y el propietario adquiere el pleno dominio del inmueble, lo que generará una ganancia patrimonial que deberá ser declarada ahora sí en la declaración de la Renta.

¿Qué hacer si eres el nudo propietario? 

Como nudo propietario, pasas a ser el nuevo propietario de la vivienda. Pero ojo, porque mientras exista el derecho del usufructuario (es decir, mientras la persona que tiene el usufructo viva), no tendrás que declarar en la Renta nada relativo a ese inmueble. Esto es así porque en realidad no eres el titular del derecho real del piso.

La mayoría de personas se encuentran en esta situación, por lo que no tendrás que hacer nada. Podrás firmar la operación y simplemente esperar a recuperar la titularidad total el día que la persona que tiene el usufructo fallezca.

¿Hay que declararlo cuando el usufructuario fallece? Sí. En ese caso, ese mismo año ya es probable que automáticamente te aparezca en el borrador de la declaración de la Renta en el porcentaje correspondiente. Simplemente, verifica que los datos son correctos. Pero es importante que lo incluyas para estar al día con Hacienda.

¿Qué hacer si eres el usufructuario?

Si acabas de llegar a un acuerdo en nuda propiedad por lo que era tu vivienda,eso no quiere decir que ya no tengas que indicar nada en la declaración de la Renta.  

Al firmar el contrato de la nuda propiedad dejas de ser el propietario, tan solo mantienes el usufructo para seguir viviendo ahí hasta que fallezcas. Pero mientras tanto lo tendrás que seguir indicando en la declaración del IRPF.

Quien declara el inmueble en la Renta es la persona usufructuaria. Es quien tiene que declarar las posibles rentas que genera el inmueble, tanto si está vacío (porque es la propia persona la que vive en la vivienda) como sí está alquilado. 

Por lo tanto, esta obligación fiscal no recaería sobre el nudo propietario, sino que solamente tendría que preocuparse por esto quien tiene el usufructo. Si tienes dudas, recuerda contratar a un buen gestor.

¿Qué hay que declarar en el IRPF si se vende una nuda propiedad?

Si se vende el inmueble, la cosa cambia. Si el la persona que tiene la nuda propiedad decide vender el inmueble a otra persona, efectivamente tendrá que tributar por la venta de la vivienda en el IRPF

La fiscalidad de la venta de la nuda propiedad es exactamente igual que la aplicada en otros casos. Aunque la diferencia está en que no se tributa por el 100% del valor de la venta de la vivienda. ¿La razón? El usufructo de la propiedad también tiene un valor fiscal, más aún si se trata de un usufructo vitalicio, que dura hasta la muerte del usufructuario. 

Por lo tanto, el usufructuario tendrá que calcular lo que vale el usufructo en la renta. Para hacer el cálculo, simplemente se tiene en cuenta la edad del usufructuario. Ese valor luego se resta del valor de transmisión de la vivienda y ya estaría. Ese sería el importe neto a declarar y sobre el que había que pagar el IRPF.

Nuda propiedad e Impuesto sobre patrimonio

En el caso del Impuesto sobre el Patrimonio en España, grava el patrimonio neto de las personas físicas. Se presenta en el mismo periodo de presentación que la Renta y es un impuesto reservado a grandes fortunas, ya que la legislación establece una exención con carácter general de 700.000 €. A excepción de la vivienda habitual con hasta un máximo de 300.000 €.

También tendrán que presentarlo los contribuyentes cuyo patrimonio bruto supera los 2 millones de euros. Para que te hagas una idea, es un impuesto que afecta a poco más de 200.000 personas en nuestro país.

Si estás en esta situación de ingresos, tendrás que presentar el impuesto sobre patrimonio en España. Nuestra recomendación es que lo dejes en manos de un buen gestor para evitar problemas y que puedas asegurarte de que va bien.

¿Quién paga impuesto de patrimonio? ¿Nudo propietario o usufructuario?

De nuevo, para este caso pasa lo mismo que para la declaración de la Renta. Hasta el momento en el que fallece el usufructuario el nudo propietario no tiene la titularidad plena de la vivienda, con lo cual, no tendrá que declarar nada.

Es decir, si eres el nudo propietario de una vivienda no te contará para el impuesto sobre patrimonio ni tendrás que añadirlo a este modelo. 

En el caso de la persona que tiene el usufructo, sí tendría que hacerlo si excede estas cantidades. No obstante, no es lo habitual, dado que la mayor parte venden la propiedad en esta condición para ganar un extra de liquidez para una mejor jubilación. Es sobre todo en esos casos cuando resulta una operación interesante.

Conclusiones

En conclusión, como puedes ver, el tema de impuestos y fiscalidad en el IRPF afecta principalmente a la persona que tiene el usufructo de la vivienda, no a quien tiene la nuda propiedad. 

Es una duda frecuente que a menudo se tiene, pero esperamos que con ayuda de esta guía ya tengas claro cómo gestionar la fiscalidad, tanto en el impuesto sobre la renta a personas físicas como en el impuesto sobre patrimonio.

¿Te ha quedado alguna duda?

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