Nuda propiedad y donación: implicaciones legales y fiscales

La nuda propiedad se puede pasar a otra persona mediante una donación.

¿Qué implicaciones legales y fiscales tiene? En la siguiente guía te contamos todo lo que necesitas saber sobre la donación de nuda propiedad y el usufructo.

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Guía completa | Donación y nuda propiedad

Tendemos a relacionar únicamente la nuda propiedad con las herencias o con la compra que puede hacer una persona a otra para conseguir una vivienda a un precio más económico. Sin embargo, la condición de nuda propiedad también se puede donar en vida. Sin que nadie fallezca y sin hacer testamento.

La nuda propiedad y la donación son conceptos relacionados pero distintos en el ámbito legal. La nuda propiedad se refiere al derecho de una persona sobre una vivienda de la que es propietaria, pero sin tener el derecho de uso y disfrute de la misma. Y puede ser adquirida a través de herencias, compras o donaciones

Aunque los casos de compras o herencias son las más frecuentes, también se puede donar. La donación implica la transferencia de la propiedad de un bien de una persona a otra, de forma gratuita y voluntaria. 

En una donación de nuda propiedad, el donante cede la propiedad del bien al donatario, sin esperar una compensación económica a cambio. Se le cede de forma completamente voluntaria, como para hacerle un favor.

La donación puede comprender tanto la plena propiedad como el usufructo de un bien, dependiendo de los acuerdos entre las partes involucradas. Pero también se puede realizar una donación de la nuda propiedad. 

En el caso de donar la nuda propiedad, el donante transfiere la propiedad del bien al donatario, pero se reserva el usufructo sobre el mismo. Con esto, el donatario se convierte en el nudo propietario al disponer de la propiedad del bien, pero no tiene derecho a utilizarlo ni disfrutarlo debido al usufructo reservado por el donante. 

Esta forma de hacer una donación puede ser utilizada como una estrategia para transferir la propiedad de un bien a otra persona, pero sin perder el derecho de su uso y disfrute durante su vida. Por ejemplo, puede ser interesante en el caso de herencias en vida de padres a hijos, para evitar que paguen tantos impuestos.

Aún así, es importante destacar que tanto la nuda propiedad como la donación están sujetas a regulaciones legales y fiscales específicas. Por lo que antes de proceder es importante comprender los aspectos legales y las implicaciones de la donación de nuda propiedad, para hacer una operación rentable.

Fiscalidad de la donación de nuda propiedad

La persona que realiza la donación y se reserva el derecho de usufructo, deberá declarar en el IRPF la ganancia patrimonial o incremento de patrimonio generado a partir de esta operación. No obstante, hay excepciones si es mayor de 65 años o la donación sea de una vivienda habitual, porque así estaría exenta del IRPF. Dicho con otras palabras, no tendría que pagar nada por hacer esta donación en vida.

La persona que recibe la nuda propiedad, por su parte, tendrá que pagar el Impuesto de Donaciones en un plazo de 30 días hábiles no prorrogables desde que se recibe la donación. La cantidad a pagar dependerá de la comunidad autónoma.

También se deberá asumir el pago de la Plusvalía Municipal en un mismo plazo de treinta días. La cantidad a pagar también puede ser diferente según el municipio.

Si tienes dudas, teniendo en cuenta que la fiscalidad puede cambiar de un momento a otro, siempre te recomendamos contactar con un profesional en materia fiscal y legal para obtener información precisa y actualizada sobre las obligaciones fiscales a cumplir.

Situaciones para la donación de la nuda propiedad con usufructo vitalicio

A la hora de donar la nuda propiedad, hay distintas formas de proceder. Por ejemplo, puede ser una donación con fines sociales o una donación por conveniencia.

Algunas personas eligen donar la nuda propiedad con usufructo vitalicio con fines sociales, como convertir su inmueble en un museo, una institución académica o un orfanato. 

Estas donaciones benefician a fundaciones y organizaciones benéficas y es una forma de que el donante pueda entregar la titularidad de su bien a quien desee. Son principalmente casos en los que los donantes no tienen herederos o tienen un patrimonio tan grande que pueden permitirse hacer estas donaciones sin afectar significativamente el legado a sus sucesores. 

Sin embargo, también existen donaciones por conveniencia. Es decir, el hecho de realizar donaciones apresuradas de la nuda propiedad para evitar posibles embargos o para aumentar ficticiamente el capital. Pero puede tener sus riesgos.

Ventajas de la donación de nuda propiedad

La donación con usufructo de la nuda propiedad posee una serie de ventajas e inconvenientes que es importante poner sobre la mesa antes de tomar una decisión. En cuanto a los beneficios, destacamos: 

  • Flexibilidad para las partes: uno de los motivos por los que se hace esta operación es por la flexibilidad, dado que el donante puede conservar el usufructo vitalicio y disfrutar del bien donado hasta su fallecimiento. Lo cual no le afecta en nada.
  • Evitar pagar los impuestos de sucesiones: al realizar una donación en vida, se puede evitar o reducir la cantidad a pagar por los impuestos de sucesión que los herederos tendrían que pagar al momento del fallecimiento. No en todas las comunidades autónomas se paga lo mismo, por lo que en algunas podría ser más interesante la donación en vida. Depende de cada caso.
  • Mayor libertad: el hecho de poder hacer una donación en vida ofrece una mayor libertad a la persona que realiza la donación, porque puede decidir cómo y cuándo transferir sus bienes y puede beneficiar directamente a sus seres queridos en vida. Sin esperar al momento de fallecer o a que la ley decida en su nombre.

Desventajas de la donación de nuda propiedad

En cuanto a los inconvenientes, creemos que como puntos negativos de pueden pueden dar los siguientes:

  • Cargos fiscales por la donación: hoy en día la donación conlleva una serie de obligaciones fiscales, como el pago del Impuesto de Donaciones y la Plusvalía Municipal, que pueden igualar o superar los impuestos de sucesiones en algunos casos. Depende mucho del caso y de la comunidad autónoma, por lo que es importante hacer cálculos previamente para saberlo.
  • Costes adicionales: además de los impuestos que puede tocar pagar, también pueden existir otros pagos adicionales asociados a la donación, como los honorarios de abogados, notarios, etc.  
  • Menor protección legal si ocurre algo: a diferencia de una herencia, donde la ley establece ciertas protecciones y derechos para los herederos, en una donación los donatarios pueden tener menos protección legal en caso de disputas o conflictos. Pero tampoco tiene porqué pasar nada.

En cualquier caso, elegir entre donación con usufructo de la nuda propiedad y herencia dependerá de las circunstancias de cada persona. En algunos casos puede ser conveniente y en otros no, por eso es mejor estudiarlo antes de decidir nada. 

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