Nuda propiedad y plusvalía municipal: cómo se calcula y quién debe pagarla

El impuesto de la plusvalía municipal se aplica cuando se transmite un inmueble urbano, también en los casos de nuda propiedad. Pero, ¿cómo se calcula en estos casos y quien lo paga? En la siguiente guía te contamos todo lo que necesitas saber.

Plusvalía municipal y Nuda Propiedad

El IIVTNU hace referencia a las siglas de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal, conocido también como plusvalía, que se aplica en España cuando se produce una transmisión de un bien inmueble urbano, ya sea por venta, donación o herencia.

Principalmente, el pago de la plusvalía municipal en la nuda propiedad es responsabilidad del propietario, ya que es el titular del derecho de propiedad. 

Cuando se hereda una vivienda hay que pagar el impuesto de plusvalía, al igual que cuando se adquiere en forma de nuda propiedad. Por lo tanto, el usufructuario no tiene que hacerse cargo del pago de la plusvalía municipal, porque no es el propietario del inmueble.

En algunas situaciones, el nudo propietario podría estar exento de pagar la plusvalía si no ha habido un incremento del valor del terreno durante el periodo de tenencia. 

No obstante, no es lo habitual, dado que se suele adquirir por un precio inferior respecto al precio de mercado precisamente por tener usufructo. Debido a esta condición, el nudo propietario no puede vivir en el piso ni alquilarlo.

¿Hay que volver a pagar la plusvalía cuando se extingue el usufructo? 

No. Digamos que, el propietario no tiene que volver a pagar este impuesto cuando se extingue el usufructo porque no se transfiere ningún bien. Ya era de su propiedad.

Cálculo de la plusvalía municipal en casos de Nuda Propiedad

Si quieres hacerte una idea aproximada de lo que te podría salir a pagar si vendes tu vivienda en nuda propiedad, es importante que conozcas los factores que influyen en el importe a pagar. Así podrás estar preparado y tener un “bote” para ese momento.

En el caso de la nuda propiedad, el impuesto de plusvalía municipal se calcula principalmente de acuerdo a estos 3 aspectos: 

• El valor catastral del suelo
• El tiempo durante el cual se ha mantenido la propiedad
• La tasa impositiva establecida por el Ayuntamiento correspondiente

Por lo general, el nudo propietario es el responsable de pagar la plusvalía municipal correspondiente a la vivienda que ha adquirido. Teniendo en cuenta estos factores.

La plusvalía municipal se calcula en base al valor del suelo, ojo, no al valor de la vivienda. Para ello, se tiene en cuenta la diferencia entre el valor de cuando lo compraste respecto al de la venta. 

El número de años transcurridos entre la compra y la venta también es otro dato importante, dado que se aplica un porcentaje a dicho período impositivo. Este % es de un máximo de 20 años. 

También influye el municipio donde está situado el inmueble, puesto que no se paga igual en todas partes.

Ejemplos de cálculos de plusvalía municipal en diferentes escenarios de Nuda Propiedad

Para calcularlo, te puede ser de utilidad la siguiente ecuación: 

• Valor de transmisión – Valor de adquisición x Porcentaje del Valor Catastral del terreno 

El % del valor catastral lo puedes encontrar en el recibo del IBI. Simplemente, lo multiplicas por lo que pagaste al comprar la propiedad y el resultado se lo restas al valor de venta. Así te sale la plusvalía; la cantidad sobre la que tendrás que pagar impuestos.

Responsabilidad del pago de la plusvalía municipal en la Nuda Propiedad

• Determinación de quién debe pagar la plusvalía municipal: el pago de la plusvalía afecta al nudo propietario. El usufructuario no tiene que pagarla.
• Criterios y jurisprudencia aplicable en la asignación de responsabilidades: lo debes revisar en tu Ayuntamiento. 

Consejos para gestionar el pago de la plusvalía municipal en casos de Nuda Propiedad

1.Preparación y planificación financiera para hacer frente al pago del impuesto

En primer lugar, es fundamental que en el contrato de usufructo se establezca quién es responsable de pagar la plusvalía municipal. De esta manera, se evita cualquier confusión o problema en el futuro. También ayuda que las partes establezcan una comunicación abierta y constante, para abordar cualquier problema.

Otro factor muy importante a considerar, es la planificación. Teniendo en cuenta que te puede salir a abonar una cantidad muy alta, siempre es mejor estar preparado para que no suponga un desajuste importante en tus cuentas. Para que no afecte a tu liquidez ni te veas obligado a pedir un préstamo (por ejemplo).

También te será de gran ayuda conocer los plazos para evitar retrasos o penalizaciones por pago tardío. Es recomendable estar preparado. 

2.Asesoramiento legal y fiscal para asegurar el cumplimiento de las obligaciones tributarias

Si te preocupa cometer cualquier error a la hora de cumplir con tus obligaciones tributarias, nuestro consejo es que lo consultes con un asesor fiscal. 

Debido a que la plusvalía municipal es un impuesto que puede variar dependiendo de la zona, al consultarlo podrás conocer tus obligaciones según donde te encuentres.

La plusvalía municipal en casos de nuda propiedad es algo habitual y es importante saber gestionarlo adecuadamente. Sobre todo, porque las viviendas en nuda propiedad se suelen vender a un precio mucho más económico que las viviendas de total propiedad. 

Al vender la propiedad, podría haber una diferencia sustancial entre el precio de compra y el precio de venta, afectando al pago de la plusvalía. A más diferencia, mayor será la cantidad a abonar. Pero también es clave que trates de hacer una buena operación siempre que sea posible, porque siempre merece la pena.

Esperamos que esta guía te resulte de utilidad para cumplir con tus obligaciones fiscales en relación a la nuda propiedad y al pago de la plusvalía municipal. Si te ha quedado cualquier duda, recuerda que estamos a tu disposición.