¿Te preguntas qué es un expediente de dominio, cuáles son sus tipos y qué trámites involucra?

En esta guía encontrarás toda la información necesaria para comprender este procedimiento legal.

Además, podrás contactar sin compromiso con abogados especializados en derecho inmobiliario y registral en tu ciudad, quienes te asesorarán sobre cómo iniciar y gestionar un expediente de dominio para tu caso particular.

¿Qué es un expediente de dominio?

El expediente de dominio es una herramienta legal indispensable en España para aquellos propietarios de bienes inmuebles que se encuentran con discrepancias entre la realidad física o jurídica de su propiedad y lo que consta en el Registro de la Propiedad.

Este procedimiento, regido por la Ley Hipotecaria, permite inscribir o rectificar la titularidad de un bien inmueble a través de un proceso de jurisdicción voluntaria, llevado a cabo ante notario y con la intervención del registrador.

Su principal objetivo es asegurar que la descripción registral del inmueble concuerde con la realidad, facilitando así la protección del derecho de propiedad y evitando conflictos legales futuros.

Puede utilizarse en situaciones tales como la inmatriculación de fincas que no figuran inscritas, la actualización de datos por exceso o defecto de cabida, y la rectificación de la titularidad cuando el propietario real no coincide con el registrado.

Por ejemplo, si has heredado una casa de tus abuelos y descubres que, aunque posees todos los documentos que prueban tu propiedad, esta no está registrada a tu nombre, el expediente de dominio es el procedimiento a seguir para solucionar este problema.

El expediente de dominio no solo beneficia a los propietarios individuales, sino que también tiene un impacto positivo en el mercado inmobiliario, proporcionando seguridad jurídica tanto a compradores como a vendedores.

Los distintos expedientes de dominio

En el ámbito de los bienes inmuebles, encontrarse con discrepancias entre la realidad física y lo que figura en el Registro de la Propiedad es más común de lo que uno podría imaginar.

Para solucionar estas discordancias, existen diferentes tipos de expedientes de dominio, cada uno diseñado para un escenario específico. 

Inmatriculación de fincas no inscritas

La inmatriculación es el proceso mediante el cual un bien inmueble que no figura en el Registro de la Propiedad es inscrito por primera vez.

Este procedimiento, regulado por el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, requiere la presentación de un título de propiedad ante un notario, acompañado de una certificación catastral descriptiva y gráfica que detalle los linderos y la ubicación exacta de la propiedad.

Será una figura indispensable para aquellos propietarios cuyos bienes no han sido registrados previamente, asegurando su reconocimiento legal y protección.

Reanudación del tracto sucesivo

Ocasionalmente, la cadena de transmisiones de propiedad de un bien inmueble se interrumpe, lo que significa que el actual propietario no aparece directamente vinculado al último registrado.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria ofrece solución a través del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, permitiendo al actual propietario registrar la propiedad a su nombre, siempre y cuando pueda demostrar la adquisición de la misma de forma legítima.

Exceso de cabida

Cuando la superficie real de una finca difiere de la que está inscrita en el Registro, el procedimiento de exceso de cabida, amparado por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, permite su rectificación.

Este expediente es especialmente útil en casos de discrepancias significativas en las medidas de un inmueble, asegurando que la descripción registral refleje su estado actual.

Sin embargo, es importante que estos cambios se realicen dentro de los linderos ya establecidos y no sean resultado de transacciones o negocios recientes.

Inmatriculación por doble título

A veces, un propietario puede encontrarse en posesión de un bien inmueble con base en dos títulos públicos diferentes, sin que el inmueble figure inscrito en el Registro.

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria prevé la posibilidad de inscribir la finca mostrando ambos títulos, siempre que haya transcurrido al menos un año desde la adquisición reflejada en el primer título.

Esto facilita la regularización de situaciones en las que el inmueble ha sido transmitido entre partes, pero no ha sido inscrito adecuadamente.

Tramitación del expediente de dominio

Una vez identificado el tipo de expediente de dominio necesario, es crucial entender cómo iniciar y tramitar este procedimiento. Te contamos qué necesitas y pasos debes seguir para tramitarlo. 

Documentación necesaria

Independientemente del tipo de expediente de dominio, se requerirá una serie de documentos básicos para su tramitación:

Procedimiento

El expediente se inicia con la presentación de la solicitud por parte del promotor (el titular dominical de la finca) ante el notario competente.

Tras la presentación de la documentación requerida, el notario elaborará y levantará el acta correspondiente, la cual será enviada al Registro de la Propiedad.

El registrador, tras verificar la documentación y, en su caso, emitir la certificación de inexistencia de inscripción, permitirá avanzar en el proceso hacia la inscripción definitiva.

Este proceso implica también la notificación a posibles interesados y, si procede, la publicación de edictos para asegurar que terceros con potencial interés en la finca puedan presentar alegaciones.

Este paso es fundamental para garantizar la transparencia y ofrecer la oportunidad de reclamar derechos preexistentes que pudieran verse afectados por la inmatriculación o rectificación registral.

Después del periodo establecido para alegaciones, si no se presentan objeciones o una vez resueltas estas, el notario procede a la fase final del expediente.

Esta etapa culmina con la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, momento en el cual se consolida la titularidad o se rectifica la descripción del bien inmueble según el caso.

La inscripción en el registro no solo formaliza la situación jurídica de la propiedad, sino que también proporciona seguridad jurídica tanto al propietario como a terceros interesados.

¿Cuánto se paga por un expediente de dominio?

El coste de tramitar un expediente de dominio varía en función de varios factores, incluyendo la complejidad del caso, los honorarios notariales, y los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si bien las tasas notariales están regulada, la complejidad del expediente puede influir en el coste final debido a la necesidad de documentación adicional o gestiones específicas.

Además, es importante considerar los gastos derivados de la posible intervención de un abogado especializado.

Aunque no es obligatorio, contar con asesoramiento legal puede ser muy recomendable en situaciones complejas, añadiendo un coste adicional que puede variar significativamente en función del profesional elegido y la duración del proceso.

¿Cómo encontrar un abogado especializado en expedientes de dominio?

Para consultar a un abogado especializado en expedientes de do, te invitamos a rellenar el formulario disponible en esta misma página en la que te encuentras ahora. 

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