Comprar una casa con usufructo: ¿es posible?

Comprar una casa con usufructo representa una opción poco convencional pero potencialmente ventajosa en el mercado inmobiliario.

Este post se adentrará en las complejidades y consideraciones clave de adquirir una propiedad bajo estas condiciones. Exploraremos qué significa realmente el usufructo, cómo impacta en el proceso de compra de una vivienda, y los pros y contras de esta elección.

¿Qué es el usufructo?

El usufructo es un derecho real que permite a una persona disfrutar y utilizar una propiedad que no le pertenece, manteniendo la obligación de conservar su forma y sustancia. Este concepto, recogido en el artículo 467 del Código Civil español, implica que, aunque el usufructuario puede usar y obtener rendimientos de la propiedad, no tiene derecho a disponer libremente de ella, siendo esta potestad del «nudo propietario»​​.

Tipos de usufructo

• El usufructo voluntario: se establece cuando alguien lo decide de manera voluntaria, ya sea a través de un acuerdo entre vivos o por testamento. Por ejemplo, una persona que compra una casa pero reserva el usufructo para su hijo.

• El usufructo legal: ocurre por imperativo legal, como en el caso del cónyuge viudo en España, donde se le concede el derecho de disfrutar de los bienes del fallecido, aunque la propiedad pertenezca a otros herederos.

• Usufructo temporal: se otorga por un tiempo determinado, fijado en el momento de su constitución.

• Usufructo vitalicio: dura toda la vida del usufructuario y se extingue con su fallecimiento​​.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tiene derechos y obligaciones establecidos en el título constitutivo del usufructo o, en su defecto, por el Código Civil. Los derechos incluyen percibir frutos de la propiedad, alquilarla, vender o ceder el derecho de usufructo, y hacer mejoras en la propiedad. Entre las obligaciones se encuentran hacer inventario de los bienes, cuidar la propiedad, realizar reparaciones necesarias, y notificar al propietario sobre reparaciones extraordinarias o actos de terceros que puedan afectar los derechos del propietario​​.

Cómo se extingue el usufructo

El usufructo puede extinguirse por varias razones, como la muerte del usufructuario, el fin del plazo establecido, la reunión de usufructo y propiedad en una misma persona, renuncia del usufructuario, pérdida total de la propiedad, resolución del derecho del constituyente, o por prescripción, que ocurre cuando el usufructuario no hace valer su derecho en los plazos establecidos por ley.

¿Cuánto vale el usufructo de la casa que quiero comprar?

Al comprar una propiedad con usufructo, es crucial determinar su valor, ya que se divide entre el propietario y el usufructuario. El cálculo varía según si es un usufructo temporal o vitalicio.

• Usufructo temporal: su valor equivale al 2% del valor total de la propiedad por cada año de duración, sin exceder el 70%. Por ejemplo, un usufructo de 10 años sobre una propiedad valorada en 200.000 € tendría un valor de 40.000 € (20% del total).

• Usufructo vitalicio: depende de la edad del usufructuario, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor total. Por ejemplo, para un usufructuario de 45 años y una propiedad de 200.000 €, el usufructo valdría 88.000 € (44% del total)​​.

• Usufructos simultáneos y sucesivos: este tipo de usufructo se establece sobre varias personas y se extingue con la muerte del último usufructuario. Para calcular su valor, se considera la edad del usufructuario más joven. Por ejemplo, en un matrimonio de 65 y 75 años con un usufructo vitalicio sobre una casa valorada en 180.000 €, el valor del usufructo sería de 43.200 € (24% del total)​​.

Entonces, ¿cuánto vale la propiedad?

Para determinar el valor de la nuda propiedad, se resta el valor del usufructo del valor total del pleno dominio. Por ejemplo, si una propiedad con pleno dominio valorada en 200.000 € tiene un usufructo valorado en 40.000 €, la nuda propiedad valdría 160.000€.