Casa no registrada: ¿se puede comprar o vender?

¿Te preguntas si es posible comprar o vender una casa no registrada y cuáles son los riesgos y procedimientos asociados?

En esta guía, desglosaremos todo lo que necesitas saber sobre la compra y venta de propiedades no registradas.

Además, podrás contactar sin compromiso con abogados y notarios especializados en derecho inmobiliario en tu ciudad.

¿Qué significa que una casa no esté registrada?

En primer lugar, es fundamental entender qué significa realmente que una casa no esté registrada.

Esto no implica que la propiedad sea ilegal o esté fuera del marco legal, sino que no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad.

Este escenario puede presentarse por diversas razones, desde un simple olvido hasta complicaciones legales o técnicas que han impedido la inscripción.

Una vivienda sin registro carece de la fe pública registral, un mecanismo que proporciona seguridad jurídica tanto al propietario como a posibles compradores.

Sin este respaldo, la transacción inmobiliaria entra en un terreno de incertidumbre, donde los riesgos se magnifican.

¿Se puede comprar o vender una casa que no está registrada?

Sí, se puede comprar o vender una casa que no está registrada en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, este proceso carece de la seguridad jurídica que proporciona dicho registro, presentando un riesgo tanto para el comprador como para el vendedor.

La venta o compra de una propiedad no registrada requiere de una diligencia extra para asegurar la titularidad y la ausencia de cargas o gravámenes sobre la propiedad.

• Recopilación de documentación: es necesario reunir la máxima documentación posible que demuestre la posesión y el derecho sobre la propiedad. Esto incluye contratos de compraventa anteriores, facturas de servicios, impuestos municipales y cualquier otro documento que respalde la titularidad.

• Certificación catastral: aunque la casa no esté registrada, es probable que figure en el Catastro. Obtener una certificación catastral puede ser un paso fundamental para demostrar la existencia física y la localización de la propiedad.

• Regularización registral: a través de un expediente de dominio o acta de notoriedad, se puede solicitar la inscripción de la propiedad en el Registro. Este proceso legal permite subsanar la falta de registro previo, dotando a la vivienda de la seguridad jurídica necesaria para su venta.

• Valoración de la propiedad: la ausencia de registro puede afectar el valor de mercado de la propiedad. Es aconsejable realizar una valoración inmobiliaria que considere esta particularidad para establecer un precio de venta justo.

• Venta en documento privado: la transacción puede formalizarse inicialmente en documento privado, con el compromiso de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad tan pronto como sea posible. Esto permite avanzar con la venta mientras se completan los trámites registrales.

Papel del notario en la venta de casas no registradas

El notario juega un papel fundamental en la validación de la transacción.

Aunque puede haber reticencias a elevar a escritura pública una venta de una propiedad no registrada, el notario puede verificar la documentación aportada y, si lo considera adecuado, proceder con la escrituración.

Esto añade un nivel adicional de seguridad al proceso. Así, sus funciones pasan por: 

• Verificación de la titularidad y derechos: el notario realiza una investigación preliminar para verificar la titularidad del vendedor sobre la propiedad y la ausencia de cargas o gravámenes que puedan afectar la transacción. Esto incluye la solicitud de documentos como certificaciones catastrales y, en algunos casos, la realización de un expediente de dominio para la inmatriculación de la propiedad.

• Asesoramiento: ofrece asesoramiento legal tanto al comprador como al vendedor sobre los riesgos y las implicaciones de la compraventa de una propiedad no registrada. Además, orienta sobre los pasos a seguir para la posterior inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

• Elaboración de la escritura de compraventa: el notario redacta la escritura de compraventa, detallando las condiciones de la transacción y asegurando que estas cumplan con la legislación vigente. La escritura debe reflejar claramente la situación de la propiedad y los derechos que se transmiten.

• Firma de la escritura: la firma de la escritura de compraventa ante notario es un acto formal que dota al documento de autenticidad y fe pública, esencial para la seguridad jurídica de la operación.

• Asesoramiento sobre la inscripción en el registro de la propiedad: aunque la vivienda no esté registrada en el momento de la venta, el notario puede asesorar sobre los procedimientos para su inmatriculación posterior, como la presentación de un expediente de dominio o la declaración de obra nueva, en caso de ser necesario.

Beneficios de la intervención notarial

Contar con la intervención de un notario para comprar o vender una casa que no se encuentra registrada presenta una serie de beneficios que deben tenerse en cuenta: 

• Seguridad jurídica: la intervención del notario proporciona un mayor grado de seguridad jurídica a la operación, mitigando los riesgos asociados a la falta de registro.

• Protección de las partes: asegura que tanto el comprador como el vendedor estén debidamente informados sobre sus derechos y obligaciones, y que la transacción se realice conforme a la ley.

• Facilita del proceso de registro: aunque la propiedad no esté registrada al momento de la venta, la escritura notarial es un paso esencial para su inscripción futura en el Registro de la Propiedad.

¿Es posible obtener una hipoteca para comprar una casa que no esté registrada?

Una de las mayores complicaciones al vender o comprar una casa no registrada es la imposibilidad de que el comprador obtenga financiación hipotecaria.

Sin un registro claro, los bancos no están dispuestos a otorgar préstamos, lo que limita el mercado potencial a compradores con capacidad de pago al contado.