¿Te preguntas cómo tramitar expedientes de dominio para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca?
En esta guía encontrarás toda la información necesaria para entender el proceso de rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca en el Registro de la Propiedad.
Además, podrás contactar sin compromiso con abogados y notarios especializados en derecho inmobiliario en tu ciudad, quienes te asesorarán sobre los pasos a seguir y la documentación necesaria para tramitar con éxito estos expedientes de dominio.
¿Qué son los expedientes de dominio?
El expediente de dominio es un procedimiento notarial permite la actualización o rectificación del Registro de la Propiedad en casos donde la descripción de una finca, sus linderos o su superficie no coinciden con la realidad.
Originados para proteger el derecho de propiedad, estos expedientes aseguran que la información registral refleje con exactitud la situación física y jurídica de los bienes inmuebles.
Casos en los que se requiere un expediente de dominio
A continuación te mostramos cuáles son los casos en los que es necesario el expediente de dominio:
- Rectificación de superficie que exceda del 10% de lo inscrito.
- Ajustes entre el 5% y 10% sin coincidencia con la certificación catastral.
- Rectificaciones menores que generan dudas al registrador.
- Sustitución de linderos cuando la nueva delimitación no se evidencia claramente en la documentación catastral.
Excepciones y supuestos específicos
Aunque el expediente de dominio es una herramienta versátil, existen excepciones y supuestos específicos donde su tramitación no es necesaria.
Detallaremos los casos en los que la ley permite evitar este procedimiento, basándonos en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, y discutiremos cómo estos afectan a los propietarios que buscan rectificar sus registros sin entrar en un proceso legal prolongado.
Proceso de tramitación
El proceso comienza con la solicitud ante un notario de la localidad donde se ubica la finca.
El solicitante, generalmente el titular registral o una parte interesada con derecho legítimo, debe presentar un escrito donde exponga claramente el objeto de la rectificación, sea este relacionado con la superficie, linderos, o descripción de la finca.
Documentación necesaria
Para dar curso al expediente, es imprescindible aportar una serie de documentos:
- Título de propiedad actualizado, que puede ser una escritura de compra-venta, donación, herencia, etc.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica, que evidencie la discrepancia entre el registro actual y la realidad catastral.
- Documentos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios, en caso de existir.
- Cualquier otro documento que el notario considere pertinente para sustentar la solicitud, como planos georreferenciados o informes técnicos.
Acta de inicio y notificaciones
Una vez presentada la solicitud y adjuntada la documentación, el notario levantará un acta de inicio del expediente, dando oficialmente comienzo al proceso.
Es responsabilidad del notario realizar notificaciones a:
- Los colindantes de la finca.
- El titular catastral.
- El titular registral vigente y, en su caso, sus herederos conocidos.
- Posesores de hecho de la finca.
Estas notificaciones tienen como objetivo informar a todas las partes afectadas sobre el proceso en curso y ofrecerles la oportunidad de presentar alegaciones si lo consideran necesario.
Publicación y alegaciones
El siguiente paso implica la publicación de edictos en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y, posiblemente, en otros medios de comunicación locales, para asegurar que el proceso sea conocido por cualquier interesado.
Este paso busca maximizar la transparencia y permitir que cualquier persona que pueda verse afectada por la rectificación tenga la oportunidad de intervenir.
Durante este período, se abre un plazo para que los interesados puedan presentar alegaciones.
Este es un momento crucial, ya que las alegaciones pueden modificar el curso del expediente o incluso detener el proceso si se presentan objeciones fundamentadas.
Resolución e inscripción Registral
Concluido el plazo de a
legaciones y una vez resueltas estas, el notario procederá a emitir una resolución donde se aprueba o deniega la solicitud de rectificación.
Si la resolución es favorable, el siguiente y último paso es la inscripción de la rectificación en el Registro de la Propiedad.
Esta inscripción actualiza oficialmente los datos de la finca, reflejando así la realidad física y jurídica de la propiedad.
La inscripción final es lo que otorga eficacia jurídica a toda la operación, garantizando que la descripción registral de la finca sea acorde a su estado actual.
Cómo afecta a propietarios y colindantes
Los expedientes de dominio no solo impactan a quienes los promueven; los propietarios colindantes también pueden verse afectados.
Exploraremos cómo estos procesos pueden alterar linderos y superficies de propiedades adyacentes y qué derechos tienen estos vecinos para impugnar o participar en el expediente.
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