¿Te preguntas qué es el tracto sucesivo y cuál es su importancia en el derecho registral?

En esta guía encontrarás toda la información necesaria para comprender este principio fundamental del derecho registral.

Además, podrás contactar sin compromiso con abogados especializados en derecho registral e inmobiliario en tu ciudad.

El principio de tracto sucesivo: fundamentos y funcionamiento

El principio de tracto sucesivo, se recoge en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, establece que para inscribir o anotar cualquier cambio de dominio o derecho real sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad, debe constar previamente el derecho de la persona que transfiere dicho derecho. 

En otras palabras, el historial de propiedad debe reflejar una cadena ininterrumpida de titularidades desde el propietario original hasta el actual.

Esto garantiza que los derechos sobre la propiedad se transmitan de manera legítima y ordenada.

La relevancia de este principio radica en su capacidad para proporcionar seguridad jurídica a las partes involucradas en la transacción.

Al asegurar que todos los cambios de titularidad estén debidamente registrados, se previenen conflictos sobre la propiedad y se protegen los intereses legítimos de los compradores.

Por ejemplo, si Alberto compra una casa a Isabel, quien está registrada como la propietaria, él puede proceder con la inscripción de su derecho.

Sin embargo, si luego se descubre que Manuel, el exmarido de Isabel, era el verdadero propietario y no estaba inscrito como tal, el derecho de Alberto estaría protegido, ya que actuó basado en la información del Registro.

Importancia del registro y consecuencias de la discontinuidad

La inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatoria es recomendable, debido a los beneficios de seguridad y certeza jurídica que ofrece.

Un bien inmueble registrado bajo el principio de fe pública registral proporciona al titular un escudo legal ante posibles disputas.

En caso de irregularidades o errores en la inscripción, será necesario acudir a la justicia para resolver el conflicto.

Reanudación del tracto sucesivo interrumpido

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido es un proceso esencial en el derecho registral, diseñado para restaurar la secuencia de titularidades cuando esta ha sido alterada o interrumpida.

Esto puede ocurrir por diversas razones, como la omisión de inscribir una transmisión de propiedad o la presencia de errores en los registros.

La interrupción del tracto sucesivo puede generar incertidumbre jurídica respecto a la titularidad de la propiedad, lo que potencialmente afecta la seguridad de las transacciones inmobiliarias futuras.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria establece un mecanismo para la reanudación del tracto sucesivo mediante el expediente de dominio.

Este procedimiento legal permite solucionar situaciones donde la cadena de titularidades registradas se ha visto interrumpida, asegurando que el registro refleje de manera precisa la realidad extrarregistral.

A través de este expediente, se busca reestablecer la continuidad en el historial registral de la propiedad, permitiendo así la inscripción de transmisiones subsiguientes.

El proceso de reanudación del tracto sucesivo comienza con la solicitud de un expediente de dominio por parte del interesado ante el juez de primera instancia competente.

Esta solicitud debe ir acompañada de la documentación que acredite la propiedad del solicitante sobre el bien inmueble cuya inscripción se pretende reanudar.

El juez, tras evaluar la documentación presentada y realizar las diligencias pertinentes, emitirá un decreto que permitirá la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad, subsanando así la interrupción del tracto sucesivo.

Excepciones y particularidades

Aunque el principio de tracto sucesivo es una norma general en el derecho registral, existen ciertas excepciones y particularidades que permiten una mayor flexibilidad en situaciones específicas.

Estas excepciones están diseñadas para facilitar la inscripción de ciertos actos o derechos que, de otra manera, se verían obstaculizados por la rigidez del principio.

Una de las excepciones más notables se refiere a los casos de representación legal, mandato, o sucesión hereditaria.

En estas situaciones, no siempre es necesario que el derecho del representante, mandatario o heredero esté previamente inscrito para proceder con la inscripción de nuevos actos. 

Por ejemplo, los herederos pueden inscribir directamente los derechos adquiridos por sucesión, incluso si la cadena de titularidad no refleja claramente la transmisión de derechos desde el causante hasta los herederos.

Además, la Ley Hipotecaria contempla situaciones en las que la inscripción de actos jurídicos puede realizarse sin cumplir estrictamente con el requisito de la inscripción previa.

Esto incluye la ratificación de contratos privados realizados por el causante, la venta o cesión de bienes a coherederos, o la inscripción basada en documentos judiciales que adjudican propiedades en virtud de una ejecución de sentencia.

¿Cómo encontrar un abogado para el tracto sucesivo?

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