Nuda Propiedad y Herencia: implicaciones y estrategias de planificación

La nuda propiedad en casos de herencia puede no ser una tarea fácil. Si te encuentras envuelto en esta situación, en la siguiente guía te hablamos de las estrategias a seguir y cómo afrontar los posibles conflictos y disputas.

Herencia y nuda propiedad

La nuda propiedad y el usufructo son dos derechos que pueden ser transmitidos por herencia. Esto significa que pueden ser transferidos de una persona fallecida a sus herederos. Es decir, puedes heredarlos.

Si te encuentras en esta situación, es importante que conozcas el significado de ambos. En el caso de la nuda propiedad se refiere a la propiedad de un bien pero no se tiene el derecho a usarlo. Algo diferente a lo que ocurre con el usufructo, donde sí se posee el derecho de usar y disfrutar de un bien, sin ser el propietario.

Si una persona tiene nuda propiedad, es la dueña pero no puede vivir en ella ni tampoco alquilar la propiedad a otra persona. Pero si se posee el usufructo de una casa, se puede vivir en ella o bien alquilar la vivienda sin ser el dueño.

​Cómo se hereda la Nuda Propiedad y el usufructo

Como sabrás, la nuda propiedad y el usufructo son dos derechos reales que pueden ser transmitidos por herencia. Esto quiere decir, que si una persona que los posee fallece, se los puede transferir a sus herederos. 

Por ejemplo, en el caso de ser dos herederos, el usufructo podría ser transmitido a uno de ellos para que pueda habitar en la propiedad y la parte de la nuda propiedad al otro heredero, para que posea el derecho a la propiedad del bien. 

Normalmente, se hereda a partes iguales según el grado de consanguinidad (sin tener en cuenta la mejora) y luego se pueden llegar a acuerdos entre las partes. Lo ideal, es dejarlo todo bien atado en vida para eximir de problemas a los futuros herederos.

Diferencias entre heredar Nuda Propiedad y heredar plena propiedad

No es lo mismo heredar en nuda propiedad que en plan propiedad. La principal diferencia está en el grado de derechos y responsabilidades que se adquieren sobre el determinado bien. 

Cuando se hereda la nuda propiedad de un bien, se adquiere el derecho de propiedad, pero no se tiene el derecho a usar, vivir o alquilar la vivienda. Por esa razón tampoco hay que pagar los gastos de suministro básicos o el IBI, dado que toda esa responsabilidad cae en el usufructuario.

La cosa cambia si se hereda en plena propiedad. En ese caso se pasa a tener el pleno derecho a usar y disfrutar del bien, con lo cual también habrá que pagar impuestos, encargarse de las reparaciones, los gastos de mantenimiento de la vivienda, etc. Además, en este caso sí se puede vender o alquilar si se desea.

Con lo cual, son dos aspectos diferentes y es importante tener en cuenta en qué modalidad se está heredando, para evitar problemas. 

Implicaciones legales y fiscales de heredar Nuda Propiedad

Una de las principales cuestiones que preocupa a los herederos en nuda propiedad, es acerca de lo que ocurre con sus derechos y con sus obligaciones. 

En relación a los derechos, el propietario puede disfrutar del bien, transmitirlo a otra persona o incluso venderlo. También posee el derecho a recibir la propiedad en plena propiedad una vez que finalice el usufructo, en caso de que no se haya fijado un plazo determinado.

¿Y sus obligaciones? Principalmente, no debe interferir en el disfrute de la vivienda por parte del usufructuario, ya que está en su derecho. También tendrá que encargarse de los gastos extraordinarios, reformas, derramas, pago de impuestos, etc.

Aplicación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones a la herencia de Nuda Propiedad

Al heredar, es importante conocer los derechos y las obligaciones para evitar sustos. Pero también se debe tener en cuenta cómo afecta el impuesto de sucesiones y donaciones.

Por lo general, el impuesto se aplica sobre el valor de la nuda propiedad del bien heredado y no sobre el valor total del bien. Esto es así porque el usufructuario también tiene sus derechos y ese valor se debe restar de la base imponible para calcular el impuesto. Con lo cual, esto ayuda a pagar menos impuestos. 

El porcentaje a pagar puede variar según el grado de parentesco entre el fallecido y el heredero, así como por el valor total de la herencia. 

En algunos casos, el usufructuario también podría tener que pagar impuestos sobre la renta generada por el bien durante el período de usufructo.

Como cada caso es diferente, siempre es recomendable buscar asesoramiento legal o fiscal para ser consciente de las implicaciones fiscales que supone tu herencia y así cumplir con todas ellas, para evitar sustos, sanciones, etc.

Posibles exenciones y deducciones fiscales aplicables

A la hora de recibir en herencia una nuda propiedad, es importante consultar las posibles deducciones fiscales que puedes tener disponible en tu comunidad autónoma.

Antes de nada, debes tener claro que las herencias no tributan en la Declaración de la Renta pero sí lo hacen en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

En España la cuantía a pagar por heredar es diferente según la CCAA. Por ejemplo, cuando el grado de parentesco sea entre descendientes, ascendientes o cónyuges o parejas de hecho, si se hereda por debajo de 400.000€ se estaría exento del pago de impuestos. 

En cualquier caso, para evitar problemas es mejor analizar cada caso por separado y contar con un asesor especializado que se encargue de todo.

Estrategias de planificación patrimonial utilizando la Nuda Propiedad

Uno de los beneficios de planificar la herencia en relación a la nuda propiedad, tiene que ver con la protección del patrimonio. Al hacerlo de esta manera, puede ayudar a proteger el patrimonio familiar de posibles conflictos entre los herederos, ya que queda todo perfectamente recogido por escrito.

También permite conocer las condiciones como el momento en que el usufructuario adquirirá la plena propiedad, lo que puede evitar muchos problemas a largo plazo. Al mismo tiempo que garantiza los derechos del usufructuario, garantizando la continuidad del uso de un bien a largo plazo.

Instrumentos legales y opciones disponibles  

La nuda propiedad puede pasar a otra persona por un testamento o por una donación en vida, entre otros. Estos son los instrumentos habituales:

• Testamento: es un instrumento legal que permite al propietario establecer la transmisión de sus bienes, como en el caso de la nuda propiedad, a sus herederos. Se puede aprovechar la realización del testamento para dejar todo claro acerca de las condiciones y el momento en que el usufructuario adquirirá la plena propiedad. 

• Donación: la alternativa a la herencia, es la donación en vida. Es un acto jurídico mediante el cual el propietario transfiere la propiedad o la nuda propiedad de un bien a otra persona. Igual que en el caso de la herencia, se pueden establecer las condiciones y el momento en que el usufructuario adquirirá la plena propiedad. La ventaja es que permite solventar cualquier conflicto “en vida” y disfrutar del bien antes de tiempo.

• Fideicomiso: como alternativa a la herencia o a la donación, está el fideicomiso. Es un acuerdo en el que el propietario transfiere la propiedad de un bien a un fideicomisario, quien administra el bien en beneficio de los beneficiarios designados, como el usufructuario y el nudo propietario. 

Consideraciones para garantizar la protección y el bienestar de los herederos y usufructuarios

Durante todo el proceso de herencias y nuda propiedad, verás que una de las partes más importantes pasa por garantizar la protección y el bienestar de los herederos y usufructuarios. 

No siempre es fácil ni las distintas partes logran entenderse, por eso debe quedar todo perfectamente detallado y planificado, para evitar problemas. ¿Cómo hacerlo?

• Deja por escrito las condiciones de uso del bien: en el caso de bienes inmuebles, es importante establecer las condiciones de uso del bien para garantizar la protección y el bienestar del usufructuario y del nudo propietario. Por ejemplo, puedes dejar por escrito quién es el responsable de abonar los gastos de mantenimiento, suministros, tasas, etc.

• Haz un cálculo sobre el pago de los impuestos y los gastos asociados a la operación: es importante prever los gastos asociados a la transmisión de la propiedad de los bienes, incluyendo el pago del impuesto de sucesiones (si lo hay) y los de la gestión y administración del bien. 

• Asesoramiento legal y fiscal: si no se disponen de conocimientos o experiencia realizando operaciones similares, este punto es indispensable para garantizar la protección y el bienestar de los herederos y usufructuarios. Puedes dejar contratado un servicio de asesoramiento legal y fiscal especializado en materia de herencias y sucesiones. 

• Fomenta la comunicación y el diálogo: las herencias no son fáciles y si hay nuda propiedad por medio pueden serlo todavía menos, por eso es tan importante fomentar la comunicación y el diálogo entre las partes implicadas en la transmisión de la propiedad para asegurar una gestión y administración efectiva y evitar conflictos entre los herederos y el usufructuario.

Cómo afrontar conflictos y disputas relacionadas con la herencia de Nuda Propiedad

En casos de herencias y nuda propiedad siempre pueden surgir conflictos entre las partes implicadas. Lamentablemente, es algo que puede suceder.

De ser así, se pueden considerar los distintos procedimientos legales que existen para resolverlos. Por ejemplo:

• Mediación: es un procedimiento extrajudicial en el que un mediador ayuda a las partes a llegar a un acuerdo. Es útil en estos casos porque permite resolver conflictos de manera rápida y eficiente sin necesidad de recurrir a los tribunales. 

• Arbitraje: estamos ante un procedimiento en el que las partes acuerdan resolver su situación con ayuda de árbitro, quien actúa como juez y dicta una sentencia vinculante. Es considerado como algo más formal que la mediación y también es la alternativa frente a acabar en los tribunales. 

• Demanda judicial: si lo anterior no llega a un cuerpo, se puede considerar recurrir a los tribunales.

Si se produce una violación en los derechos del usufructuario, el afectado podría reclamar sus derechos ante los tribunales.

Medidas para prevenir disputas y garantizar una transición armoniosa

Los casos en los que hay dinero de por medio pueden generar bastantes problemas. Por eso es tan importante tratar de prevenir las disputas y garantizar una transición fácil en la herencia de nuda propiedad.

Para prevenir este tipo de situaciones, realizar un testamento es fundamental. Con todo bien detallado acerca de las condiciones de transmisión de la propiedad, la protección de los derechos del usufructuario y la gestión y administración del bien. 

También se debe fomentar la comunicación y el diálogo entre las partes implicadas, para así evitar conflictos entre los herederos y el usufructuario. 

Pero tampoco está de más tener la ayuda de un experto en materia legal y fiscal, para que los herederos no tengan problemas a futuro por recibir su herencia. 

Las herencias de viviendas en nuda propiedad no siempre resultan sencillas, sobre todo cuando los herederos desconocen el funcionamiento y las condiciones o los beneficios de los que disfruta el usufructuario.

Esta guía te permite resolver esta situación de la forma más exitosa posible, para que no tengas que preocuparte por nada y puedas heredar y luchar por tus derechos sin complicaciones.

No obstante, te recomendamos contar con ayuda profesional para que todo el proceso sea más fácil y vaya lo mejor posible.