Cómo determinar el valor de la Nuda propiedad

El valor de la nuda propiedad se determina por la diferencia entre el valor total de la propiedad y el valor del usufructo.

Aparte, hay ciertos factores que debes tener en cuenta para hacerte una idea más aproximada de lo que puede valorar. ¡Descúbrelo a continuación!

Factores a tener en cuenta para determinar el valor de la nuda propiedad

Determinar el valor de la nuda propiedad puede ser un proceso complejo debido a que implica evaluar múltiples factores y variables a tener en cuenta. 

Para hacer una buena operación, saber estimar el posible valor de la nuda propiedad es interesante y desde luego es una práctica que ha venido para quedarse. 

No solamente enfocada a las personas mayores que buscan liquidez para poder pagarse una residencia, sino también para los jóvenes que se enfrentan a la dificultad de comprar una vivienda por sus elevados precios y también a los tipos altos de interés. En ambos casos, resulta interesante conocer esta opción.

Pero entonces, ¿qué factores pueden afectar al precio? Estos son los principales:

1- Valor de mercado de la propiedad 

El primer paso para determinar el valor de la nuda propiedad es evaluar el valor de mercado de la propiedad en el debido momento en el que interese conocer este dato, dado que es algo que puede variar en cualquier momento. 

Para ello, se puede realizar una tasación o una valoración de la propiedad por parte de un tasador profesional. En esta tasación se deben considerar factores como la ubicación, el tamaño, las características y el estado de la propiedad en ese preciso momento. 

Este valor de mercado será la base para calcular el valor de la nuda propiedad. La fórmula quedaría de la siguiente manera: Valor del derecho de nuda propiedad = valor total de los bienes – valor atribuido al usufructo. Esto es debido a que la condición de usufructo resta dinero y hace que salga más barata respecto a una compra normal.

Dato importante: el valor de la nuda propiedad en un usufructo (temporal o vitalicio) no puede ser menor al 30% del valor total de los bienes.

2- Duración del usufructo

La duración del usufructo es un factor crítico para calcular el valor de la nuda propiedad. 

• Usufructo de corta duración: esto se determina a priori cuando la persona que tiene el derecho de usufructo es mayor o se espera que fallezca en un plazo relativamente corto. En ese caso, el valor de la nuda propiedad será mayor.

• Usufructo de larga duración: por otro lado, si se espera que el usufructuario viva por muchos años, el valor de la nuda propiedad será menor. Por lo que también debes tenerlo en cuenta si eliges esta opción.

No costará igual una misma vivienda de una persona en usufructo sana con 50 años que una persona mayor de 90 años. Por lo que es un dato que debes contemplar, sobre todo dependiendo del plazo de tu inversión.

3- Edad y expectativa de vida del usufructuario

Este punto también está muy relacionado con el anterior, dado que la edad y la posible esperanza de vida del usufructuario pueden ayudar a determinar el valor de la nuda propiedad. 

Cuantos más años tenga el usufructuario -> menor será el valor de la nuda propiedad. Esto es porque se espera que el propietario recupere el usufructo en un plazo más corto. Mientras que si el usufructuario es joven y se espera que viva por muchos años, el valor de la nuda propiedad será mayor. 

4- Condiciones y restricciones del usufructo 

No todas las operaciones son iguales, aunque las viviendas o las edades de las personas que tienen el usufructo puedan ser similares. La realidad es que las condiciones y restricciones asociadas con el usufructo también pueden influir en el valor de la nuda propiedad. 

Normalmente, las condiciones se deben negociar entre las partes y deben ser justas para ambos. Si no es así, eso podría afectar al valor de la nuda propiedad. Por lo que es otro detalle a tener en cuenta; la importancia de negociar de forma justa.

Ejemplos: las cosas siempre se entienden mejor si ponemos un sencillo ejemplo. Para poder valorar mejor y hacer un cálculo aproximado del valor de una vivienda con nudo propietario, pongamos el siguiente ejemplo:

Si una persona fallece y deja en testamento una vivienda que tiene un valor catastral de 120.000 y le da a su hijo de 50 años el usufructo vitalicio y a su nieto de 10 años la nuda propiedad, el cálculo sería el siguiente:

Valor del usufructo vitalicio del hijo: 89- 50 = 39%. El resultado de aplicarlo a 120.000 euros sería de 46.800 euros. Por otro lado, el valor de la nuda propiedad del nieto sería del 100% – 39% = 61%, que multiplicando por el valor de la vivienda da un total de 73.200. Esto sería lo que vale, con lo cual supone un ahorro importante.

En términos generales, ronda el 60% del valor del inmueble

La nuda propiedad se estima que ofrece al propietario más de un 60% del valor del inmueble. Aunque este % puede estar condicionado por factores como el importe catastral, la edad del dueño, la provincia, etc.

Por ejemplo, si consideramos la edad, una persona que tiene entre 65 – 69 años podría vender la nuda propiedad entre un 65% y un 75% aproximadamente de su valor. Claro que, si tiene 95 años el importe que podría percibir sería del 95% del valor de tasación.

No es fácil hacer una estimación porque cada caso es un mundo

La realidad es que no es un dato fácil de estimar porque depende de múltiples factores. Pero al menos esta información te puede ser de ayuda para determinar lo que te puede costar una vivienda en condición de nuda propiedad con usufructo o también lo que supone si la recibes en herencia.

¿Te ha quedado alguna duda? Recuerda que si sigues con dudas sobre cómo determinar el valor de la nuda propiedad y otros factores que puedan influir en su importe total, recuerda que podemos asesorarte.